Wim Broeders (jurist huurrecht en bouwrecht) en Roland Hoeben (juridisch medewerker) van Woonbedrijf over hun samenwerking met Holla Advocaten. “Wij waren op zoek naar een meedenkende, meesparrende en proactieve advocaat. Ook iemand die een aanjager kan zijn in een zaak,” verklaart Roland Hoeben van Woonbedrijf in Eindhoven. Samen met Wim Broeders staat hij daar borg voor de dagelijkse juridische kwaliteitszorg. Ze zijn enthousiast over Holla Advocaten die graag de puntjes op de i zet. “Net als wij. Met hen kunnen wij enthousiast sparren. Advocaten die zorgen dat de zaak op stoom blijft. Ook in procedures durft hij bij de rechter andere paden te bewandelen.”
De twee doorgewinterde ‘woonjuristen’ voelen dagelijks de hartklop van de samenleving: bij een van de grootste woningcorporaties van zuidelijk Nederland komt alles langs. Ook procedures over woonfraude, overlast en andere overtredingen van het huurreglement. Roland Hoeben: “Je moet aantonen waarom er sprake is van fraude of wanprestatie. Alleen sluitend bewijs kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.” Het procederen besteedt Woonbedrijf meestal uit aan advocaten of gerechtsdeurwaarders. “Bij complexe zaken of als het iets feller mag zijn, kiezen we eerder voor Holla. Zij pikken zaken snel op en levert gedegen stukken die volledig zijn.” De lof is gebaseerd op klinkend resultaat. Wim Broeders: “Met Holla hebben we al een aantal beroepszaken met succes afgesloten. Zij exploreren in complexere gevallen mogelijkheden die we als corporatie nog niet eerder hebben benut.”
Laatste kans-arrest
Holla werkte mee aan een casus waarbij nieuwe jurisprudentie ontstond, die de hele sector perspectief biedt in complexe situaties met huurders. In dit geval ging het om een huurder die veel overlast veroorzaakte. Er was al een ontruimingsvonnis van de rechter vanwege betalingsachterstand, maar gezien zijn persoonlijke omstandigheden wilde Woonbedrijf hem toch nog een laatste kans bieden. Daartoe kreeg de huurder een gebruiksovereenkomst (dus geen huurcontract!) met een proeftijd van een jaar. Maar de overlast bleef – en zo zag Woonbedrijf zich gedwongen om toch tot ontruiming over te gaan.
Maar de huurder meende dat hij nog huurrecht had en stapte naar de rechter. In de procedures die volgden werd Woonbedrijf tot in hoger beroep in het gelijk gesteld. Holla: “De rechter heeft er kritisch naar gekeken, ook het gerechtshof in Den Bosch heeft zorgvuldig naar de wetsgeschiedenis gekeken, vanaf de bespreking in de Tweede Kamer. Dat leidde tot een mooie uitspraak van het Hof, waarin alle argumenten zijn meegenomen.”
Ontruiming is altijd verlies
De gebruiksovereenkomst ‘laatste kans’ van Woonbedrijf doorstond de toets van de rechtspraak. Deze jurisprudentie versterkt de positie van Woonbedrijf, stelt Holla Advocaten. Als het fout dreigt te gaan, heeft Woonbedrijf nu de zekerheid dat het maatwerk kan leveren.” Inderdaad is de uitspraak meteen vaker benut. Holla heeft het model samen met Woonbedrijf nog verder verbeterd. Vooral bij overlastzaken werkt de overeenkomst als een stok achter de deur voor gedragsverbetering. Want iemand laten ontruimen is de allerlaatste stap, benadrukt Wim Broeders: “Het enige positieve daaraan is dat daardoor soms zes andere gezinnen weer rustig kunnen slapen. Geen champagnemoment voor ons dus. Een ontruiming is altijd verlies. Kosten, moeite, tijd, iemand is zijn huis kwijt… Anderzijds gaat soms door een ontruiming weer een andere deur open, en krijgt iemand via crisisopvang opeens veel sneller de zorg die hij of zij eigenlijk nodig heeft.”
“We streven ernaar om aan de voorkant de fraude en overlast zoveel mogelijk te beperken,” is Wim Broeders’ devies. Met Holla werd het overlastproces nog eens grondig geëvalueerd: wat kan Woonbedrijf betekenen voor de melders en/of slachtoffers bij een overlastprocedure? Roland Hoeben: “We kunnen een hoop problemen voorkomen door Holla eerder in te schakelen. Samen met alle partijen – ook hulpverleners – sparren we in zo’n geval over een andere oplossing dan procederen. Een externe advocaat aan tafel laat ook zien dat we serieus naar een constructieve oplossing zoeken.”
Scootmobiel juridisch geregeld
Anticiperen op en implementeren van wetgeving en het leveren van juridisch advies aan collega’s zijn het minder zichtbare werk, maar voor Woonbedrijf even cruciaal. Er is een constante stroom aan nieuwe wet- en regelgeving voor corporaties. “Een groot deel van het juridische werk is ook ad-hocwerk,” zegt Wim Broeders. “Het eerder betrokken zijn bij potentiele geschillen is een uitdaging.” Verder kan aan de voorkant duidelijkheid worden gegeven door o.a. standaard contracten en modellen te hanteren en te actualiseren. Die aanpak voorkomt ook discussies. “Denk aan allerlei samenwerkingsovereenkomsten, en bouwcontracten.” Op dit moment werkt hij zijn initiatief uit om branchebrede inkoopvoorwaarden voor corporaties te ontwikkelen. Daarnaast bekijkt hij de uitvoering van de Warmtewet en beoordeelt de aankomende Europese privacywetgeving. Ronald Hoeben en Wim Broeders netwerken met andere bedrijfsjuristen van grotere corporaties in brancheverband (Aedes). “Alle belangrijke uitspraken en andere juridische ontwikkelingen delen we landelijk met onze collega’s,” Stelt Wim Broeders. “In ons eigen juristennetwerk is het halen en brengen. Zo hebben we samen gewerkt aan een stuk over flexibilisering van het woonruimtehuurrecht.” Collega’s van Woonbedrijf komen dagelijks met juridische huis-, tuin- en keukenvragen naar de twee juristen: “Je kijkt bij nieuwe regels en situaties naar wat er van de kar af kan vallen – en daar probeer je wat voor te bedenken…” Dat is ook juridische kwaliteitszorg. Wim Broeders geeft een simpel voorbeeld: “Steeds meer mensen hebben een scootmobiel, dus dat geeft overlast als er teveel op de gang staan. Daarvoor creëren we scootmobielruimtes, waar uiteraard een contract bij hoort. Wij bedenken dan wat, Maar het moet wel gaan om iets dat vaker voorkomt en waar duidelijk behoefte aan is in de organisatie.”
Overlijden zonder nabestaanden
Wat er in de krant staat, daarmee heeft Woonbedrijf te maken. Steeds vaker overlijden mensen zonder dat zich nabestaanden melden. “De erven willen dan niets meer te maken hebben met de overledene en diens nalatenschap. Tegenwoordig komt dat een paar keer per maand voor,” vertelt Roland Hoeben. Een groot probleem voor corporaties, want hoe triest de situatie ook is, een woning is uiteindelijk geen opslagplaats. “De huur kan niet meer worden voldaan natuurlijk, want de rekeningen van de huurder worden geblokkeerd bij de bank,” somt Wim Broeders op: “Misschien dat de gemeente nog zorgt voor de uitvaart. Maar daarna zitten alle anderen met een probleem. De bank heeft misschien nog geld op een spaarrekening staan, er staat mogelijk nog een auto op straat, en wij zitten met een huis vol spullen.” Woonbedrijf moet dit zorgvuldig regelen, maar er ook voor zorgen dat het huis weer snel beschikbaar komt voor woningzoekenden. Voor een gangbare woning staan al gauw honderd gegadigden klaar. Wim Broeders: “We handelen zo zorgvuldig mogelijk volgens een aantal stappen.” Roland Hoeben: “We hebben Holla al een paar keer ingeschakeld om contact te leggen met de erven. Zij wijzen hen er dan op dat ze in ieder geval in actie moeten komen: of de erfenis officieel verwerpen of beneficiair aanvaarden of volledig aanvaarden. Zo’n brief van een advocatenkantoor maakt dan het verschil.”
