Huurovereenkomsten en corona

De stand van zaken na het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021

In deze inmiddels bekende uitspraak bepaalde de Hoge Raad dat de coronamaatregelen normaliter moeten worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in de wet (artikel 6:258 BW). De Hoge Raad noemde de coronacrisis een ‘uitzonderlijke de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard’. Deze onvoorziene omstandigheid kan leiden tot een aanpassing van de huurovereenkomst. Het meest logische is een aanpassing die bestaat uit een tijdelijke verlaging van de huurprijs. Ook bepaalde de Hoge Raad dat de ‘pijn’ in principe op basis van 50%-50% tussen huurder en verhuurder moet worden verdeeld. Dit alles was al vaste rechtspraak bij lagere rechters. De Hoge Raad oordeelde daarnaast dat geen sprake is van een gebrek. Dit is juridisch interessant maar voor de praktijk niet erg van belang. Belangrijker is dat de Hoge Raad bepaalde dat voor de invloed van de TVL steun (de tegemoetkoming vaste lasten) de zogeheten ‘vaste lasten-methode’ moet worden gebruikt. De Hoge Raad bepaalde hiervoor, in lijn met het advies van de Advocaat-Generaal (‘AG’) een formule. Zie over deze uitspraak onze publicatie van 27 december 2021. Voor de berekening van de huurkorting, rekening houdend met de TVL, volgens de door de Hoge Raad bepaalde formule hebben wij een handige rekentool op onze website opgenomen. Aan deze uitspraak van 24 december 2021 is een uitvoerig advies van de AG voorafgegaan. Dit advies blijft ook na de uitspraak van de Hoge Raad interessant. De AG adviseert over allerhande aspecten waarover de Hoge Raad zich niet heeft uitgelaten. Zie over dit advies van de AG onze publicatie van 1 oktober 2021. Wij publiceerden al in een vroeg stadium over invloed van de coronamaatregelen. Zie in dit kader ons artikel dat al op 17 maart 2020 in het Vastgoedjournaal werd gepubliceerd: corona en huur Vastgoedjournaal_2503128_1 Zie voor de enkele eerdere uitspraken van lagere rechters:

• De eerste uitspraak over huur en corona;
• Vitesse moet de stadionhuur betalen;
• De horeca-eigenaar die geen huuropschorting kreeg;
• Palace Hotel Amsterdam betaalt vooralsnog minder huur wegens corona;
• Rechtspraak corona en huur

Daarnaast is Egbert Schelhaas co-auteur van het artikel 2020 – TVHB De impact van corona op de huur van bedrijfsruimte. Dit omvangrijke artikel is in juni 2020 gepubliceerd in het gerenommeerde vaktijdschrift het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (TvHB). De ontwikkelingen na de uitspraak van de Hoge Raad De kantonrechter Rotterdam oordeelde op 11 maart 2022 over een horecagroothandel die geconfronteerd met een behoorlijke omzetdaling. Het ging hier niet om winkelruimte of horeca ruimte (artikel 7:290 BW ruimte) maar om zogeheten overige berdrijfsruimte (art. 7:230a BW ruimte). De uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 heeft betrekking op winkelruimte. De kantonrechter oordeelde dat ook bij dit soort ruimte sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden, bestaande uit (de invloed van) de corona maatregelen. Dit is naar onze mening ook juist. De kantonrechter oordeelde vervolgens echter dat geen grond bestond voor aanpassing van de huurovereenkomst. De huurprijs werd dan ook niet verminderd. De kantonrechter oordeelde dat gelet op alle omstandigheden van het geval geen sprake was van een dermate disbalans tussen huurder en verhuurder dat de redelijkheid en billijkheid zou moeten leiden tot een huurprijsvermindering. Klik hier voor de uitspraak. Neem voor meer informatie contact op met onze huur- en vastgoedspecialisten.