Corona en huur: wat is de stand in de rechtspraak na een jaar corona?
Wij zijn inmiddels bijna een jaar verder sinds de eerste coronamaatregel werd genomen en wij hebben nog steeds veel last van maatregelen. Op 9 maart 2020 werden de eerste hygiëne maatregelen bekend gemaakt en mensen in Noord-Brabant werd opgeroepen om thuis te werken. Op 15 maart 2020 volgde onder meer de sluiting van de horeca en de sportclubs. Waar staat rechtspraak inmiddels? Zijn verwachtingen over de rechtspraak uitgekomen?
De grote lijn in de rechtspraak
Sinds de eerste gerechtelijke uitspraak van eind mei 2020 zijn inmiddels tientallen gerechtelijke uitspraken gewezen. Eerst alleen in kort geding, later ook in bodemzaken. De grote lijn die hieruit valt af te leiden is:
- de corona pandemie met de daarmee samenhangende corona maatregelen moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden die niet aan de huurder vallen toe te rekenen;
- de gevolgen van de overheidsmaatregelen vallen huurrechtelijk ook aan te merken als een gebrek;
- er is sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst;
- de gevolgen van het nadeel moeten redelijkerwijs gelijkelijk over partijen worden verdeeld.
Het gelijkelijk verdelen van het nadeel heeft er in een behoorlijk aantal gerechtelijke uitspraken toe geleid dat rechters er (vooralsnog) vanuit gingen dat gedurende een gedwongen sluiting 50% van de huur verschuldigd is. Rechters overwogen veelal dat ook verhuurders uiteraard doorlopende kosten hebben, maar oordeelden dat dat niet in de weg stond aan een dergelijke verdeling van het nadeel. Een huurvermindering met 50% tijdens een gedwongen sluiting lijkt, zeker in kort geding, een soort ‘uitgangspunt’ te zijn dat in voorkomende gevallen wordt bijgesteld.
Hoe gaat het verder? Wat houdt ‘gelijkelijk verdelen’ in?
Het beginsel van het gelijkelijk verdelen van het nadeel zal in toekomstige uitspraken, zo verwacht ik, overeind blijven. Ik verwacht alleen wel dat de concrete toepassing van dit algemene principe in toekomstige gerechtelijke uitspraken tot nuanceringen zal leiden.
De vraag rijst natuurlijk wat het concrete nadeel voor de huurder precies is. Deze vraag valt niet altijd eenvoudig te beantwoorden. Het meest duidelijk is dan nog de situatie waarbij het gehuurde op last van de overheid gesloten is. De huurder heeft dan in beginsel geen huurgenot meer. Ook dan kunnen diverse vragen een rol spelen. Heeft de huurder toch nog enig huurgenot door online verkopen of door afhaalverkopen? Wat is de invloed van de “koop op afspraak” mogelijkheden per 3 maart 2021? Wat is de invloed van de steunmaatregelen? Verhuurders zullen in sommige gevallen misschien aanvoeren dat in bepaalde sectoren de omzetdaling tijdens de gedwongen sluiting (deels) wel weer goedgemaakt zal worden door inhaal verkopen wanneer de winkels weer open mogen. Wanneer hiervan al sprake is dan valt het exacte effect vermoedelijk lastig te bepalen.
Enkele kantonrechters hebben de korting van de huur direct gerelateerd aan de vermindering van de omzet. Dus: 100% omzetdaling is 50% minder huur en 80% omzetdaling is 40% minder huur. Dit lijkt best logisch te zijn maar zo’n ‘hard and fast rule’ hoeft niet altijd redelijk uit te pakken. Een complicatie kan zich voordoen indien een meubelwinkel bijvoorbeeld begin december 2020 (toen de winkels nog open waren) een order voor een meubel boekt, dit meubel vervolgens in januari 2021 bij de klant laat bezorgen en de verkoop pas op dat moment (administratief) als omzet boekt. Het zou hierbij (lijkt mij) moeten gaan om verkopen in plaats van om administratieve omzet. Naast omzet spelen natuurlijk ook de kosten een rol. De kosten van een huurder kunnen in meerdere of mindere mate verminderd zijn als gevolg van de steunmaatregelen zoals de NOW en de TVL. Dit kan voor een rechter in een voorkomend geval aanleiding zijn om niet uit te gaan van 50% huurvermindering maar van een lager percentage. Een ander aspect: wanneer de omzet van de huurder tijdens een gedongen sluiting met bijvoorbeeld 70% vermindert dan kan de winst daardoor zijn omgeslagen zijn in een behoorlijk verlies. Moeten wij in dit geval uitgaan van 50% huurvermindering, van 35% huurvermindering (de helft van de omzetvermindering) of van iets daar tussenin? Verder zullen sommige huurders aanvoeren dat hun omzet normaliter gegroeid zou zijn en die groei nu achterwege blijft. Denk aan opstartende ondernemingen of ondernemingen die net aanzienlijk hebben geïnvesteerd. Het is, met andere woorden, niet altijd eenvoudig om het nadeel, dat gelijkelijk moet worden verdeeld, te bepalen. Het nadeel zal van geval tot geval tot op zekere hoogte geschat moeten worden.
De rechtspraak in de publiciteit
De publiciteit speelt een eigen rol. Zo heeft de uitspraak van de kantonrechter Den Haag van
21 januari 2021, die een huurvermindering van 50% tijdens de gedwongen sluiting toepaste, de nodige publiciteit opgeleverd. Deze uitspraak was echter in lijn met diverse eerdere uitspraken, sommigen van maanden daarvoor. Ook was het niet de eerste bodem uitspraak die was gewezen. Toen de kantonrechter Nijmegen op
2 februari 2021 de huurvermindering op 25% bepaalde in verband met de substantiële steunmaatregelen die de huurder had ontvangen of had kunnen ontvangen werd dit door sommigen uitgelegd als een baanbrekende uitspraak. Maar ook hier hanteerde de kantonrechter de al eerder uitgezette lijn: het nadeel moet gelijkelijk worden verdeeld. Het nadeel lag in die zaak alleen lager door de steunmaatregelen.
Terugkijkend
Het is ook aardig om terug te kijken. Wat is er van onze voorspellingen uitgekomen? Half maart 2020, vlak na het sluiten van de horeca, schreef ik samen met mijn collega Gertjan Hamers al een
bijdrage voor het vastgoedjournaal. Wij schreven toen, kort gezegd, dat wij de kans groot achtten dat een huurder met succes een beroep zou kunnen doen op onvoorziene omstandigheden. Daarbij gaven wij aan dat wij het ons konden voorstellen dat iedere partij daarbij de helft van het onvoorziene nadeel als gevolg van de corona sluiting zou moeten dragen. Dit is dus uitgekomen.
Daarna heb ik samen met een advocaat van een ander kantoor ten behoeve van het vakblad tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte (TvHB)
een omvangrijk juridisch artikel geschreven over de impact van corona op de huur van bedrijfsruimte. Wij concluderen toen dat de kans groot was dat rechters een beroep op onvoorziene omstandigheden zouden honoreren. Ook schreven wij dat de gevolgen van de coronapandemie, meer bijzonder de overheidsmaatregelen, een gebrek lijken te kunnen opleveren. Wij concluderen toen dat de kans groot was dat de huurprijs tijdelijk zou worden verminderd. In de gerechtelijke uitspraken is dit ook uitgekomen. Dat is ook wel aardig om achteraf te kunnen constateren.
