Tijdelijke wet huur

De tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten Op 22 april 2020 is de spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ (hierna: ‘de tijdelijke wet’) bij publicatie in de Staatscourant in werking getreden. Deze tijdelijke wet maakt het mogelijk dat aflopende tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte een korte tijdelijke verlenging krijgen. Wat is de bedoeling van de tijdelijke wet? Tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte kunnen in beginsel uitsluitend voor onbepaalde tijd worden verlengd. Dat stelt huurders en verhuurders in deze ongekende tijden voor extra problemen. Enerzijds kunnen of willen niet alle verhuurders hun pand voor onbepaalde tijd verhuren, waardoor de wet de reden kan zijn de huurovereenkomst op te zeggen. Anderzijds is het voor de huurder nu moeilijk een andere woning te vinden en kan het (ook) voor de verhuurder een lastige tijd zijn een nieuwe huurder te vinden. De tijdelijke wet ‘tackelt’ deze problematiek door het voor partijen mogelijk te maken de huurovereenkomst eenmalig tijdelijk te verlengen tot uiterlijk 1 september 2020. Voor het onverhoopte geval dat de Corona/Covid-19 crisis voortduurt tot na die datum is er een mogelijkheid bij algemene maatregel van bestuur die datum op te schuiven tot 1 oktober, 1 november of 1 december 2020. Voor partijen is het dan mogelijk om een tweede tijdelijke verlenging overeen te komen. Er zijn een aantal belangrijke data en termijnen die een cruciale rol spelen bij de toepassing van de tijdelijke wet. Aan de hand van de volgende voorbeelden maak ik deze inzichtelijk. Vanuit het oogpunt van de huurder Indien de huurder de aanzegging van de verhuurder ontvangt dat de huurovereenkomst eindigt voor 31 maart 2020 of na 1 juli 2020, dan is de tijdelijke wet niet van toepassing. Indien de huurder de aanzegging krijgt (of reeds heeft ontvangen) van de verhuurder dat de huurovereenkomst eindigt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020, dan is de tijdelijke wet wel van toepassing. Alsdan dient te worden gekeken of de verhuurder het einde van de huur heeft aangezegd voor of vanaf 12 maart 2020.

• Indien de verhuurder het einde van de huur heeft aangezegd vóór 12 maart 2020, dan kan de huurder alleen in overleg met de verhuurder schriftelijk de huurovereenkomst voor één tot drie maanden verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. Indien partijen daarin niet in onderling overleg slagen, kan de huurder zich niet tot de rechter wenden.
• Indien de verhuurder het einde van de huur heeft aangezegd vanaf 12 maart 2020, dan kan de huurder binnen één week na die aanzegging de verhuurder schriftelijk verzoeken de huurovereenkomst voor één tot drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. Indien de verhuurder niet akkoord gaat met het verzoek (zie hierna), dan kan de huurder een procedure bij de rechter aanhangig maken waarin hij verzoekt te bepalen dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De tijdelijke wet geeft niet aan wanneer de huurder uiterlijk het verzoek aan de rechter dient te doen. Theoretisch is dit dus ook mogelijk na de datum waarop de huurovereenkomst oorspronkelijk zou eindigen. Zolang het verzoek onder de rechter is, blijft de huurovereenkomst voortduren. Tegen de beslissing die de rechter op het verzoek van de huurder neemt staat geen hoger beroep open.

Omgekeerd kan de verhuurder ook de huurder (schriftelijk) verzoeken de huurovereenkomst te verlengen voor één tot drie maanden, maar uiterlijk tot 1 september 2020. Het staat de huurder geheel vrij dat aanbod te weigeren. In het geval de huurder het aanbod weigert, staat daartegen voor de verhuurder geen rechtsgang open. Vanuit het oogpunt van de verhuurder Indien de verhuurder aan de huurder mededeelt (of heeft medegedeeld) dat de huurovereenkomst eindigt voor 31 maart 2020 of na 1 juli 2020, dan is de tijdelijke wet niet van toepassing. Wanneer de verhuurder aan de huurder mededeelt (of heeft medegedeeld) dat de huurovereenkomst eindigt na 31 maart 2020, maar voor 1 juli 2020, dan is de tijdelijke wet wel van toepassing. Alsdan heeft te gelden dat, wanneer de huurder aan de verhuurder verzoekt de huurovereenkomst te verlengen voor één tot drie maanden, maar uiterlijk tot 1 september 2020, de verhuurder daar schriftelijk al dan niet mee akkoord kan gaan. In het geval de verhuurder instemt met dat verzoek, dient hij ervoor te waken dat de huurder opnieuw tussen drie maanden en één maand voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk een aanzegging van het einde van de huurovereenkomst ontvangt. Bij gebreke daarvan wordt de huurovereenkomst alsnog voor onbepaalde tijd verlengd. Wanneer de verhuurder niet instemt met het verzoek van de huurder, dient hij binnen één week na ontvangst van het verzoek de weigering schriftelijk gemotiveerd kenbaar te maken. Indien de verhuurder het verzoek van de huurder weigert op een van de volgende gronden, dient de huurder, indien deze volhardt in zijn wens de huurovereenkomst te verlengen, een procedure bij de rechter aanhangig te maken:

• de verhuurder heeft de woning verkocht aan een derde en is verplicht de woning vrij van huur en gebruik over te dragen;
• de verhuurder heeft de woning opnieuw verhuurd en die nieuwe huurovereenkomst gaat in binnen de door de huurder verzochte termijn van tijdelijke verlenging;
• de verhuurder wil de woning zelf betrekken en heeft geen andere woonruimte;
• de verhuurder wil de woning renoveren, waarbij die renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is en hij heeft zich contractueel verplicht met die renovatie aan te vangen;
• de verhuurder wil de woning slopen en heeft zich contractueel verplicht daarmee aan te vangen;
• de verhuurder weigert het verzoek van de huurder op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

Indien de verhuurder andere gronden heeft om het verzoek van de huurder niet te honoreren, dient hij zelf een procedure bij de rechter aanhangig te maken om een (eerder) tijdstip vast te (laten) stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder wenst dat de huurovereenkomst wordt verlengd voor één tot drie maanden, maar uiterlijk tot 1 september 2020, kan hij zelf ook een verzoek doen aan de huurder. Het staat de huurder geheel vrij zonder opgave van redenen al dan niet met dat verzoek in te stemmen. Voor meer informatie over de tijdelijke wet kunt u contact opnemen met onze huurrechtspecialisten.